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典型案例

王长友与中国化学工程连云港公司开发区分公司房屋买卖合同纠纷案案例评析

作者:sdcms 来源:未知 日期:2011-7-19 21:53:55 人气: 标签:
本案的难点在于怎样在没有书面协议的情况下,认定双方当事人口头约定的购房款数额。原告主张,双方口头约定的总房款为135000元,且原告已付清购房款;被告主张双方口头约定的房款额为166800元,并非135000元,且原告尚未付清购房款。
由于没有书面购房合同或其他直接证据证明购房款数额,所以只能通过间接证据来推定。法院在这一问题上处理地很恰当,其思路是这样的:其一,被告从1999年1月起就已将房屋交付原告居住,而由被告负责人韦建新出具的收条时间较集中,自2000年2月韦建新死后原告未再付过购房款,被告也无证据证明2000年2月后曾向其索要购房款(2007年被告向原告发出的函除外)。由此可推测,可能因为原告2000年2月已付清购房款,故被告此后长期未向其索要。其二,案外人在相近时间向被告购买的相近面积的房屋价格为133000元,此价与原告主张的135000元相差不大,而被告主张的166800元差距较大,故原告主张比较可信。结合以上两点,法院推定:双方约定的房屋价格为133000元,且原告已付清购房款。
当然,法院认定的事实与客观事实可能存在偏差,不能完全排除当初双方实际约定的价格真如被告所言,为166800元的可能性。假如事实果真如此,则被告之所以败诉,是因为其在合同订立和履行中存在如下疏忽:首先,房屋买卖合同标的额较大,被告应当与原告订立书面购房协议,并在协议中详细约定价款及其他事项,但被告只是与被告达成了口头协议。其次,既然原告未付清购房款,原告就应当以书面形式或其他有效形式及时索要,这既可以确认房款数额,又可以避免超过诉讼时效;可惜被告时隔九年才初次发函索款,且不说此时原告不承认,即使原告承认,被告也得不到该房款,除非原告自愿付款,因为此时被告没有证据证明之前曾向原告索款,被告的主张已远远超出两年的诉讼时效。
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